KIPREIT 2025Q4

Q4营收+20.9%，NPI+26.2%，NII+20.1%，PBT+22.1%，PAT+16.6%，实现利润+33.0%

12M营收+30.1%，NPI+34.1%，NII+27.7%，PBT+30.0%，PAT+26.2%，实现利润+42.7%

营收：Q4南马+7.3%，中马+14.8%，北马+44.9%，零售+18.7%，工业+60.2%

营收：12M南马+2.4%，中马+52.3%，北马+13.4%，零售+28.0%，工业+68.1%

开支：Q4南马+11.0%，中马+6.1%，北马+5.5%，零售+8.2%，工业+0.0%

开支：12M南马+1.5%，中马+33.6%，北马+6.3%，零售+20.2%，工业+4.5%

NPI：Q4南马+5.7%，中马+20.4%，北马+46.3%，零售+23.6%，工业+60.5%

NPI：12M南马+2.8%，中马+64.9%，北马+13.7%，零售+31.5%，工业+68.5%

业绩：Q4和12M业绩佳，源于产业表现佳，收购了KMDC、KMK、BT3122、PG117

业绩：Q4零售产业营收占比93.2%，工业6.8%，12M则为93.4%和6.6%

产业：18个，其中工业6个，零售12个（南马4个，中马5个，北马2个，东岸1个）

收购：20240829宣布收购4工业产业，其中完成三个，取消一个

收购：20260427宣布收购Setapak Central Mall和私下配售，已获得股东同意

财务：总债务RM751,709（RM667,718），杠杆率39.10%（38.05%）

财务：债务利率4.47%（4.46%）。固定利率债务占比32%，新增MTN RM90m

经营：本年度起租6~7%，明年预计类似。明年到期的合约占租金收入的42.7%

经营：出租率98.7%（Q3 98.5%）。Setapak Central Mall将会是价格最高的产业

经营：Setapak Central Mall完成收购后，AUM等到RM2.1b，超越目标RM2b

点评：近来的收购案不断，总算已经完成目标，短期内可能不会再有收购

点评：由于收购案太频密，所以很难看出是否有机成长

点评：EPS看起来还可以，股息也实打实增加

点评：从出租率来看，管理还算不错。当然，工业产业的加入会干扰分析

IGBREIT 2026Q2

Q2营收+50.5%，NPI+51.1%，NII+53.9%，PBT+50.6%，PAT+50.6%，实现利润+47.1%

6M营收+51.5%，NPI+53.4%，NII+55.0%，PBT+51.7%，PAT+51.7%，实现利润+49.6%

营收：Q2 MVM+3.2%，TGM+4.5%，6M MVM+3.5%，TGM+7.1%

NPI：Q2 MVM+2.4%，TGM-0.4%，6M MVM+3.4%，TGM+5.8%

业绩：Q2和6M业绩佳，源于新收购的MVS贡献、MVM和TGM起租。

经营：出租率99.4%（98.6%）。杠杆率30%（31%）。浮动利率贷款占比9%。

月租：MVM 19.09（18.52），TGM 16.66（16.03），MVS 15.03（14.16）

出租率：MVM 99.4%（99.6%），TGM 99.0%（99.2%），MVS 99.8%（99.4%）

收购：202511收购了MVS，所以Q1开始完整贡献。

点评：业绩增幅很大，主要是新收购的MVS贡献，非有机成长

点评：有机成长一般般，还好有提供细分数据供检阅

点评：EPS有成长，说明收购案是产生效益的，原有股东利益没被稀释

点评：股价徘徊不前，是好事，毕竟之前疯狂上涨

MAGNI 2026Q4

Q4 营收-7.5%，营业利润-24.9%，PBT-20.6%，PAT-18.9%

12M 营收-5.6%，营业利润-12.0%，PBT-12.8%，PAT-12.4%

业绩：服装的营收和营业利润占比分别为94.5%和96.7%。

服装：Q4营收-8.0%，源于销售订单-。PBT-20.6%，源于汇兑损失+、营运开支+、营收-。

服装：12M营收-5.8%，源于汇兑差，但订单+。PBT-13.4%，源于营收-、利息收入-、汇兑损失+、

包装：Q4营收+1.2%，源于销售订单+。PBT+100%，源于营收+。

包装：12M营收-1.8%，源于订单-。PBT+95.7%，源于原料成本-、利息收入+。

发展：20260505买入槟岛地皮，耗资RM133.333m。

点评：库存、应收账款和应付账款-，对应业绩-，势头不好。

点评：现金持续+，股权投资增值，投资收入+。

点评：财报没有迹象显示中东战争对业绩的影响，但不排除。

点评：公司购入地皮，并没有解释原因。有谣传要进入地产开发业。

FRONTKN 2026Q1

Q1营收+43%，PBT+26%，PAT+38%

业绩：Q1营收+，源于大马和台湾子公司贡献+。

业绩：大马营收+266%，源于油气生意+。

业绩：台湾营收+11%，若排除汇兑因素，营收+20%，源于订单强劲。

业绩：新加坡营收+3.5%，菲律宾营收-10.3%。

业绩：PAT+，源于整体表现佳，有效成本管控。

点评：核心PAT+22%。台湾业绩稳定成长，大马业绩特殊的大增。

点评：赚幅下滑，源于马币升值，且大马业务赚幅低。

点评：营业活动现金流略微下滑，源于应收账款+。

点评：P2厂的进度提前了，目前处于认证阶段。

HARTA

Q4 营收-15.7%，营业利润+253.1%，PBT+185.0%，PAT+173.8%

12M 营收-17.4%，营业利润+72.3%，PBT+144.0%，PAT+36.9%

业绩：Q4营收-，源于ASP-21.3%，马币升值。效率+0.5%。

业绩：营业利润+，源于成本优化、提升营运效率。

业绩：PBT+，源于净利率+，汇兑利好。

业绩：12M营收-，源于ASP-、马币升值。

业绩：营业利润+，源于产能利用率+、自动化提升效率、成本优化。

点评：公司之前一直有提到成本管控，这份财报有体现出效果。

点评：营收减少，ASP-，销量不变，看来前途不太明亮。

IGBREIT

Q1营收+52.4%，NPI+55.5%，PBT+52.8%，PAT+52.8%，实现利润+51.9%

营收：Q1 MVM+3.7%,TGM+9.4%,MVS新增

NPI：Q1 MVM+4.3%，TGM+11.2%，MVS新增

业绩：Q1营收+、NPI+、PAT+，源于MVM和TGM租金+、202511新收购MVS。

业绩：出租率99.2%（98.7%），租金+。杠杆率30%，91%是固定利率。

有机：Q1营收+5.4%，NPI+6.2%。但看有机成长还可以。

KIPREIT

Q3 营收+12.9%，NPI+17.6%，NII+19.0%，PBT+31.4%，PAT+31.4%，实现利润+26.7%

9M 营收+33.9%，NPI+37.3%，NII+37.9%，PBT+47.5%，PAT+47.5%，实现利润+46.7%

营收：Q3南马+2.3%，中马+12.0%，北马-0.0%，东岸新增，零售+9.5%，工业+86.0%

营收：9M南马+0.8%，中马+72.3%，北马+2.7%，东岸新增，零售+31.9%，工业+71.3%

营运开支：Q3南马+8.9%，中马-1.7%，北马+13.9%，东岸新增，零售+2.2%，工业+8.3%

营运开支：9M南马-1.7%，中马+47.6%，北马+6.4%，东岸新增，零售+25.4%，工业+3.0%

NPI：Q3南马-0.4%，中马+21.5%，北马-0.5%，东岸新增，零售+12.9%，工业+86.5%

NPI：9M南马+1.9%，中马+89.4%，北马+2.5%，东岸新增，零售+34.7%，工业+71.7%

业绩：Q3营收+，NPI+，源于8家KIPMall表现佳，收购CR35、KMDC、KMK、BT3122和PG117。

业绩：零售与工业产业的营收贡献分别为92.7%和7.3%。

业绩：管理费+，源于资产价值+。贷款成本+RM0.4m，源于增贷RM57.0m用于收购。

业绩：9M营收+，NPI+，源于8家KIPMall表现佳，收购CR35、KMDC、KMK、BT3122和PG117。

业绩：零售与工业产业的营收贡献分别为93.4%和6.6%。

业绩：管理费+，源于资产价值+。贷款成本+RM4.4m，源于增贷用于收购，但得益于OPR-。

发展：20240829宣布收购Cheras厂房，收购价RM22.6m，20250227完成收购。

发展：20240829宣布收购Bintulu厂房，收购价RM28.7m，20250930完成收购。

发展：20240829宣布收购Klang港厂房，收购价RM23.7m，交易期限延长至20260528。

发展：20240829宣布收购Johor厂房，收购价RM23.3m，20251017完成收购。

发展：20260427宣布收购Setapak Central Mall，收购价RM435m。

发展：收购资金采用60%贷款+40%私下配售方式。

发展：私下配售将会发行220m新股（+22.95%），筹资近RM176.8m。

点评：出租率98.5%，Q2则为98.2%。新收购目标Setapak Central Mall出租率99.9%。

点评：KIPMall Tampoi与202602完成装修，接下来是Masai、Kota Warisan和AEON。

点评：Aeon将会进行扩建，包括零售和停车场，已有明确的未来租金调账细节。

点评：Setapak Central Mall收购案没有明确的收购标的财务信息，不了解每年的租金回报。

点评：由于近期一直有收购案，财报又没有明确有机成长的数据，存在不确定性。

点评：太密集的收购案，可能混入一些不良资产，或者掩盖了一些问题。

点评：中马和北马零售产业的营收和NPI增幅略微低下，不知道有什么问题。

点评：其他地区的数据被无机成长覆盖，暂时还不了解情况。

点评：就目前来看，本财政年度的EPS是增加的，感觉还可以，不过留心眼。

2025投资报告

今年的股市感觉蛮差的，我在对比投资组合的收官股价时，心里有一点不舒服。 好在主力股稍微给力，所以本年度的IRR有16.34%，设立以来的IRR为7.62%。虽然成长不多，但我相信投资组合的风险敞口会很低。

股息收入显著减少，因为脱售了一些头寸。投资组合的股息率为7.87%，有些股票持股过十年，现在的股息率还蛮可观。投资组合很多都有派息，所以股价不上升，还有股息收入，心里会好受一些。

一整年下来，没有投资机会。卖了三只股票，分别为ALAQAR，UCHITEC和FPI。回看ALAQAR，今年的业绩还不错，股价比我卖掉的价格还高。我记得ALAQAR的医院续约是在八月，所以要等Q4看看我的推论是不是应验。不过，今年的股息已经明显下滑，期待吧。至于UCHITEC，股价也比我的卖出价提升了，看到业绩真如公司讲的逊色，但是有上升趋势，相信如果没有意外很快会回到之前的水平。股息方面，不如去年（2024），可能要未雨绸缪吧。谈到FPI，真的是幸运，股价大跌。卖掉的时候就是因为业绩很差，同时大股东撤资，并且大股东的关联生意也下滑，形成很明显的卖出理由。虽然说老板买入大股东的持股后派发肥厚的股息，但派息后股价还是回到先前的水平，业绩依旧不行。

重心移动到了美国股市，主要是投资指数。曾经用价值投资的方式筛选出候选公司，但是发现到选出来的公司股票走势和指数差不多而已，所以就投入指数的怀抱。另外，有使用期权赚取时间的价值，目前的回报还可以，算是小小零用钱。最后，如果有闲置资金，还会投入安全的ETF，继续赚取时间的价值。

我的投资组合参杂了父亲的资金，我有另外记录。父亲的投资组合IRR为27.54%，我说的主力股就是来自父亲的投资组合。股息只是略有降低，可以忽略。从这里看，就可以知道，排除掉父亲投资组合的部分，我自己的投资组合是有多么的差劲。自勉。

未来，会继续监督投资组合，优化自己的投资回报。

2025投資目標

• 马股股息增加（没有达成，因为卖掉了一些头寸）
• 马股投資回報15%（刚好有达到）
• 马股投资组合瘦身（有卖出，没有买入）
• 买入更多标普500的ETF（有做到）

2026投资目标

• 马股股息增加
• 马股投资回报15%
• 优化马股投资组合
• 加大美股投资组合资金

Q1 营收-13.7%，营业利润-14.5%，PBT-19.3%，PAT-20.3%

业绩：服装业务的营收和营业利润占比分别为95.1%和98.0%。

业绩：Q1PBT-，源于汇兑损失RM2.279m（RM0.188m）、利息收入-。

业绩：Q1服装营收-13.9%，源于销售订单-。PBT-17.1%，源于营收-、汇兑损失+。

业绩：包装营收-9.8%，源于销售订单-。PBT+77.7%，源于原料减价。

点评：汇兑损失+，应该是源于马币走强所致。

点评：投资收入-，应该是源于股息前大力派息所致。

点评：库存-15%，应收账款+1.5%，也许订单没有增加。

点评：公司财务依旧稳健，就只是生意方面没有成长。

GENM Q2

Q2 营收+9%，调整EBITDA+34%，EBITDA+40%，PBT+150%，PAT+400%

6M 营收+1%，调整EBITDA+24%，EBITDA+28%，PBT+110%，PAT+240%

营收：Q2 娱乐+10%，大马+10%，英国+9%，美国+9%。

营收：6M 娱乐+2%，大马+1%，英国+1%，美国+3%。

调整EBITDA：Q2 娱乐+4%，大马+16%，英国+8%，美国-33%。

调整EBITDA：6M 娱乐-6%，大马+1%，英国-9%，美国-28%。

业绩：Q2营收+，源于大马博弈生意+、英国收购赌场但马币走强5%（若排除收购因素，英镑营收+2%源于生意+）、美国收购Empire贡献RM89.1m但马币走强7%（若排除收购因素，美元营收+1%源于营运表现进步。）

业绩：调整EBITDA+，马币升值使得Q2美元债务净收益RM184.6m（RM19.5m）。

业绩：若排除汇率因素，调整EBITDA+13%，源于大马生意+使得调整EBITDA+（调整EBITDA赚幅34%，去年为32%）、英国收购赌场使得调整EBITDA+但马币升值（若排除收购和汇率因素，英镑调整EBITDA微跌，源于营运和人员开支+），但美国营运和人员开支+、马币升值以及收购Empire使得调整EBITDA-。

业绩：PBT+，源于调整EBITDA+、脱售资产收益RM77.1m，但英国收购赌场与美国的裁员开支+RM24.6m、脱售子公司亏损RM13.3m、去年Q3高利率再融资使得融资成本+RM17.1m。

业绩：Q1营收较差源于淡季，Q2营收大增源于营运表进步。

业绩：6M营收+，源于娱乐产业生意量+、英国收购赌场、合并Empire报表，但马币升值。

业绩：调整EBITDA+，源于营收+，但营运开支+。

业绩：汇率因素使得未实现汇兑收益RM235.0m（亏损RM127.4 m）。

业绩：若排除汇率因素，调整EBITDA-1%。

业绩：PBT+，源于调整EBITDA+、脱售资产收益RM77.1m，但英国收购赌场与美国的裁员开支+RM26.7m、脱售子公司亏损RM13.3m、去年Q3高利率再融资使得融资成本+RM54.9m。

前景：大马，半山的新生态园和其他新设施。

前景：英国，0722的新条例，允许新增老虎机。

前景：美国，竞标赌场执照，计划将现有的RWNYC打造成USD5.5b世界级综合度假村。

前景：Empire的财务重组计划在进行中，有望强化财务稳健度。

发展：0815卖掉Empire两家酒店、高尔夫球场、演出场地和几家餐馆，售价USD525.0m。

发展：购入1,554.6 acres地皮，耗资USD201.3m，资金源自上述脱售活动。

发展：提前赎回20261101到期的USD300.0m高息债券， 资金源自上述脱售活动。

发展：与上述买方回租上述的非博弈资产直至20660215。

发展：与上述买方签署上述的非博弈资产管理合约20+5+5。

发展：0408英国子公司全购两家公司，耗资GBP27.8m。

发展：0501全购Empire，耗资USD41.0m，外加USD39.7m债务。

点评：本季度财务和业绩不好分析，源于汇率大幅度变动、收购英国和美国赌场。

点评：从排除汇率与收购因素的成绩看，业绩其实一般，但成本依旧。

点评：Empire收购是问题，但有进行财务重组，有望减少亏损。

点评：Empire的财务重组，买方的债券发行出现问题，计划可能生变。

点评：美国的赌场执照竞标，资质上分析，十拿九稳，但短期只有开支没有收入。

点评：本季度没有派发股息，被解外界读成竞标赌场执照需要多一点现金撑牌面。

点评：Q2的毛博弈营收方面，VIP和非VIP分别成长8%和21%。

点评：6M的EBITDA赚幅33%，管理层预计全年30%，源于2H的SST、电费和营销开支影响。